Co je to byt?
Občanský zákoník nedefinuje pojem bytu, pouze v ustanovení § 118 odst. 2 řadí byt (společně s nebytovými prostory) k předmětu občanskoprávních vztahů.
S definicí pojmu byt se lze v současné době setkat ve dvou právních předpisech. Je to především v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, kde je byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (§ 7 písm. b).
Druhým ze zmiňovaných předpisů je vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, kde se bytem rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny (§ 3 písm. l).
Družstevní byt:
Základním rozdílem oproti bytu v osobní vlastnictví je že vlastníkem bytu je bytové družstvo a klient vlastní členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, zejména pak právo nájmu družstevního bytu. Tato práva a povinnosti klient převádí nebo nabývá jakožto úplatný převod členských práv a povinností. Tento byt nelze zastavit ani s ní ručit v peněžním ústavu, proto při koupi družstevního bytu, respektive členských práva povinností k tomuto bytu je nutné dát do zástavy jinou nemovitostí.
Každý byt má svého přímého vlastníka, který je zapsán na listu vlastnictví. K bytu také náleží podíl na společných částech domu a pozemku. Takovouto nemovitostí v osobním vlastnictví lze ručit na hypoteční úvěry a jiné půjčky. Byty a další nemovitosti v osobním vlastnictví se převádějí kupní smlouvou, směnnou smlouvou nebo darovací smlouvou.
Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.
Katastr nemovitostí:
Soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem.
Pozemek:
Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků
Stavební pozemek:
Stavebním pozemkem je míněn pozemek vedený v katastru nemovitostí v druhu "zastavěná plocha a nádvoří", dále pozemek různého druhu, avšak určený územně plánovací dokumentací obce nebo vydaným územním rozhodnutím k zastavění a pozemek skutečně zastavěný bez ohledu na jeho stav evidovaný v katastru nemovitostí.
Pozemky ve zjednodušené evidenci KN:
Pozemky, jejichž hranice nejsou v terénu patrné, neboť jsou z dřívějších dob sloučeny do většího půdního celku.
Parcela:
Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem
Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.
Hypotéka:
Střednědobý až dlouhodobý úvěr, jehož účelem je investice do nemovitosti.
Úschova peněz:
Nákup či prodej nemovitosti je finančně komplikovaná a do značné míry i riskantní operace. Kupující se vlastníkem domu či bytu stává až v okamžiku zápisu vkladu do katastru nemovitostí. Ten má ze zákona na zápis vlastnického práva lhůtu třicet dní. V Praze se doba zápisu zpravidla protáhne na několik měsíců. Pokud by katastr vklad nového vlastnického práva nezapsal a kupující už prodávajícímu předal peníze, mohl by se zájemce o nemovitost dostat do problémů, jak zaplacené peníze dostat zpět. Kdyby prodávající nespolupracoval, mohl by se kupující obrátit na soud, ale to je při rychlosti řešení soudních sporů poměrně zdlouhavý proces. Podobným případům lze snadno zabránit. Jednoduchým nástrojem, kterým lze provést transakci, při níž nedochází k okamžité účinnosti smluv, je úschova peněz u třetí osoby tj. advokáta nebo notáře. Lze ji využít nejen při obchodu s nemovitostmi, ale také při převodu práv k družstevnímu bytu, převodu obchodního podílu či v dědickém řízení. Při úschově peněz složí jedna strana (kupující) peníze pro druhou stranu (prodávajícího) na zvláštní účet nezávislé třetí osoby. Teprve při naplnění předmětu obchodu a splnění všech podmínek smlouvy, jsou peníze uvolněny prodávajícímu. Do té doby nemůže s penězi disponovat ani jedna ze zúčastněných stran. K účtu má přístup dle smlouvy pouze třetí, tedy nezávislá osoba. Úschovu peněz poskytují pro fyzické osoby a podnikatele notáři, advokáti a výjimečně i exekutorské úřady.
Stavební spoření:
Stavební spoření v České republice vzniklo za účelem podpory řešení bytové situace občanů. Jedná se o komplexní finanční produkt poskytovaný stavebními spořitelnami. V jeho rámci může klient spořit, může požádat o úvěr ze stavebního spoření nebo o překlenovací úvěr a může také využívat státem poskytované podpory stavebního spoření.
Veřejné jednání, při němž se nabízí určitá věc neurčitému počtu osob na předem dohodnutém místě za účelem vydražení tomu, kdo učiní nejvyšší nabídku za předpokladu, že splní podmínky pro tento prodej stanovené v dražební vyhlášce.
Účelem je zajistit rychlou a účinnou ochranu věřitelových práv, která mu byla vůči dlužníkovi přiznána vykonatelným rozhodnutím soudu anebo jiným exekučním titulem.
Smlouva, ve které se prodávající a kupující zavazují kdy a za jakých podmínek uzavřou kupní smlouvu na předmětné nemovitosti. Tato smlouva je závazná a právně vymahatelná.
Katastrální mapa:
Podrobná polohopisná mapa velkého měřítka obrazující nemovitosti, udržovaná ve stálém souladu se skutečným stavem v terénu.
List vlastnictví:
Jedná se o výpis z katastru nemovitostí, dokládá vlastnictví k uvedeným nemovitostem, případná věcná břemena, zástavní práva a jiná omezení k nemovitosti.
Návrh na vklad:
Žádost účastníka smlouvy o provedení změn v evidenci Katastrálního úřadu.
Tržní odhad ceny nemovitosti:
stanovení hodnoty nemovitosti na základě znaleckého posudku. Znalecký posudek (odhad) vyhotovuje odhadce určený bankou. Cena uvedená ve znaleckém posudku je podkladem pro uzavření úvěru.
Vyhláškový odhad ceny nemovitosti:
Ceny se stanovují podle vyhlášky Ministerstva financí ČR nebo podle prodejnosti, tedy ceny obvyklé. Oceňování nemovitostí je vyžadováno mj. v těchto případech:
-
při daňové povinnosti z prodeje a koupě, tedy s kupní smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) pro potřebu finančního úřadu a ke stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR.
-
při darování, tedy s darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) podle vyhlášky MF ČR pro stanovení ceny darované nemovitosti a pro potřebu finančního úřadu ke stanovení výše daně darovací
-
při dědickém řízení; znalecký posudek vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se provádí ocenění dle vyhlášky MF ČR a stanovuje se návrh ceny obvyklé, která vychází z porovnání s jinými prodanými nemovitostmi. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti a použitá vyhláška MF ČR musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecké posudky v tomto případě opatřují dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.
-
při rozvodovém řízení - vypořádání spoluvlastnictví (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Vypořádání provádí soud jedním ze tří způsobů:
1. reálné rozdělení podle výše podílů
2. přikázání nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům
3. prodejem a rozdělením výtěžku podle výše podílů
Při vypořádání, kdy nemovitost vlastní jeden z manželů, se oceňuje výše vložených společných prostředků za manželství. Zde není důležité o kolik se nemovitost zhodnotila či znehodnotila, ale kolik prostředků ze společného jmění manželů bylo na nemovitost spotřebováno. V tomto případě je nutné prokazování pomocí patřičných dokladů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé. Tato oblast je poněkud složitější a vyžaduje individuální právní konzultaci.
Předkupní právo:
Věcné právo k nemovitosti uvedené na listu vlastnictví ve prospěch oprávněné osoby, v případě prodeje musí být nemovitost nabídnuta ke koupi jako první této osobě.
Společné jmění manželů:
Vzniká uzavřením manželství, jedná se o majetek a závazky manželů nabytých v době trvání manželství.
Věcné břemeno:
Omezení vlastníka nemovitosti uvedené na listu vlastnictví. Věcná břemena přecházejí s vlastnictvím nemovitosti na nabyvatele.
Hledáte řešení Vašeho konkrétního problému spojeného s nákupem, prodejem či pronájmem Vaší nemovitosti? Využijte naše poradenské služby v oblasti nemovitostí.